招商蛇口炼金有术:黄金地段资产套现匠心独运 “一带一路”海外建设资金水到渠成

2018/01/04

 11月28日晚间,招商蛇口(001979.SZ)发布公告称将旗下三处在位于上海、北京地标性建筑相关的股权在境外进行了转让,交易对价为50亿元,交易对手方为SUPER ALLIANCE REAL ESTATE PARTNERS L.P.(以下简称“地产基金”)。

这三处建筑分别为上海招商局大厦、上海招商局广场及北京招商局大厦,三处建筑均位于上海和北京的黄金地段,那么这笔交易中究竟藏有怎样的玄机?

根据记者梳理,此次交易并非招商蛇口出售手中地产并非看似那么简单。

事实上,招商蛇口正是地产基金的出资方之一,根据公告内容显示招商招商局蛇口工业区控股股份有限公司与太盟投资集团(以下简称“PAG”)按1:4的出资比例在开曼群岛联合设立地产基金。

具体而言,招商蛇口的全资孙公司利邦控股有限公司(以下简称“利邦控股”)出资3.2亿元人民币,持有地产基金20%的权益,PAG的子公司PREP VENICE LIMITED(以下简称“PREP”)出资12.8亿元人民币,持有地产基金80%的权益。

最终,地产基金在境外以协议转让的形式收购了招商蛇口持有上海招商局大厦、上海招商局广场及北京招商局大厦三项资产相关的股权,交易总对价约计50亿元人民币。

也就说,在这样的交易结构下,招商蛇口用3.2亿元完成了对三处商业地产项目处置的同时还获得了境外50亿人民币的资金。

“此次地产基金模式是招商蛇口在地产金融和轻资产业务的首创和试点,凭借这一交易,招商蛇口可以盘活存量资产并获得更多的海外资金用于“一带一路”的海外投资建设。”一位招商蛇口的内部人士表述。

值得注意的是,此次交易的框架采用了创新的资本结构,是由基金管理人之一的SPF稳石投资与招商蛇口共同设计。

此次交易结构中,首先是资产在国内,但融资却在境外,这也解决了招商蛇口希望在海外获取资金用于“一带一路”建设的诉求。其次,这种设计海外的交易是需要考虑汇率波动风险的,因此该交易中借力离岸人民币可以达到规避资产交易的汇率风险。

SPF Capital 管理合伙人贾力11月29接受记者采访时也讲到:“由于三项资产交易采取市场定价,为后期资产价值提升工作增加了相当压力。因此主动对冲汇率变动损失、精准提升价值举措等的拿捏,都将决定此次三项资产未来命运。作为基金管理人之一,SPF稳石投资设计了各种交易结构,最终采取了海外融资借道离岸人民币的策略,形成了资产在内融资在外的方案。”

招商蛇口也表示希望地产基金模式可以得到推广,并在公告中指出,未来招商蛇口将复制该模式,并综合运用地产私募基金、REITs等全生命周期的资本通道,促进商业办公楼的去化,实现资源的有效循环。在贡献经营利润的同时,促进资产运营能力和地产金融能力的提升。